Pour atteindre vos objectifs immobiliers, la création d’une SCI est une excellente option. Tout ce qui est question de patrimoine immobilier est souvent synonyme de constitution de société civile immobilière. C’est une véritable opportunité pour tout ce qui souhaite transmettre son bien facilement à ses héritiers.

À l’heure actuelle, cette structure juridique est considérée comme un dispositif performant pour gérer un patrimoine immobilier en toute simplicité. Même si le bien appartient à de nombreuses personnes, elle va optimiser l’investissement immobilier.

Malgré que ce statut soit hautement apprécié par les entrepreneurs et les familles, il vaut mieux comprendre son fonctionnement et ses particularités. Quelles sont donc les principales raisons qui poussent les d’investisseurs à créer une Société Civile immobilière (SCI) en 2021 ?

Un régime plus simple que l’indivision

Facile à monter et à faire fonctionner, une société civile immobilière n’est pas une entreprise commerciale comme les EURL et SARL. Celle-ci a pour but immobilier de dissocier pouvoir et propriété afin de répondre à des demandes variées en imitant les droits communs des entreprises. Faire le choix de gérer son patrimoine immobilier via la SCI présente plusieurs avantages qu’il ne faut pas négliger. Mais cela varie en fonction du projet des fondateurs et leur apport.

L’un des principaux avantages de la SCI est qu’elle permet de sortir de l’indivision lors de l’achat ou la transmission immobilière. De ce fait, vous pouvez vous libérer des contraintes de l’indivision inévitables de la copropriété. En effet, deux personnes suffisent pour créer une SCI puisqu’aucune limite n’est exigée par la loi. Les associés peuvent être des personnes morales ou physiques de même famille ou non.

Avec le régime d’indivision, ce sont les tiers des indivisaires qui prennent les décisions concernant les ventes. Tandis que pour la SCI, chaque associé est le bénéficiaire de ses parts sociales. Ils sont dans ce cas libres de vendre ou de céder ses parts sociales sans demander l’avis de quiconque. Vous pouvez consulter nos avis sur l’intérêt de créer une SCI en famille.

De plus, aucun capital minimum n’est fixé pour mettre en place une SCI. Vous pouvez alors commencer à partir de 1 € par exemple, car il n’y a pas de maximum légal. Vous pouvez légaliser ce capital avant ou après la création de la société. De même, le capital peut être variable ou fixe selon vos besoins.

Que la structure soit patrimoniale ou familiale, la souplesse de ce statut vous donne la possibilité d’établir à l’avance les règles de gérance. À condition de bien suivre les démarches à effectuer. Pour cela, il faut que vous rédigiez les statuts et vous dévoiler gérant. Ainsi, vous pouvez choisir librement le locataire, réaliser de gros travaux et même mettre en vente l’immeuble. Vous pouvez faire appel à un professionnel pour la rédaction des statuts, par exemple, un notaire ou un avocat.

Une meilleure gestion des biens locatifs

La constitution d’une SCI offre également aux associés la possibilité de déterminer les moyens relatifs aux prises de décisions. C’est pourquoi toutes les décisions prises sont mentionnées dans le statut afin d’éviter des blocages dans la gestion du bien.

Monter une SCI sollicite la nomination d’un ou plusieurs gérants. Ces agents sont chargés d’exécuter toutes les tâches dans l’intérêt de la société. Ce sont eux qui fixent l’ordre du jour et convoquent les assemblées d’associés. Pour limiter leurs pouvoirs, la mise en place d’une disposition statutaire est essentielle.

La création d’une SCI est aussi parfaite pour ceux qui veulent acquérir un bien locatif avec une ou plusieurs personnes. Effectivement, cet outil juridique peut prélever les charges des loyers telles que les taxes foncières, les travaux d’entretien et bien d’autres.

Élu comme le représentant légal de la société, le gérant est tenu d’intervenir sur le plan juridique et économique de l’entreprise. Alors, si un associé démissionne ou vient rejoindre l’équipe, cela n’impactera pas la vie de la société ni la gestion des biens immobiliers.

Une transmission du patrimoine simplifiée

Le recours à une SCI vous permet aussi de profiter d’un outil juridique incontournable pour maximiser et planifier une cession patrimoniale réussie. C’est en particulier le cas d’une SCI familiale.
Grâce à la titrisation, l’associé a le droit de partager son patrimoine immobilier autant qu’il voudra en fonction de ses parts sociales. Cela affirme qu’il est libre de transmettre instantanément une partie de son bien à ses enfants ou autres. Le propriétaire peut ainsi faciliter les opérations de passation à plusieurs niveaux.

Comme les parts de SCI sont répartissables, il vous est possible d’effectuer une donation de la nue-propriété ou bien la préserver. Dans ce cas, c’est seulement en cas de décès que l’héritier peut recevoir son usufruit. Cette solution convient très bien aux parents ayant l’occasion de conserver totalement leur patrimoine.

En outre, l’utilisation de cette structure sociale permet aux associés de bénéficier d’une réduction sur les droits de succession et une remise sur les coûts fiscaux pour les bénéficiaires. Lors de la partage des parts, le taux peut atteindre jusqu’à 15 % puisque la valeur des parts moins élevée que la valeur réelle de la propriété. Il est à noter que les actes de transmission avec la SCI ne sont pas soumis à la taxe de publicité foncière.

Facile et moins coûteuse, la concession de parts sociales est gratuite, car vous n’avez besoin de vous rendre chez le notaire. Les droits de transmission sont ainsi allégés ce qui vous permet de faire plus d’économies.

De plus, les donations sont exemptées de droits de mutation. Il devient plus facile de céder de manière progressive les parts de SCI que du patrimoine en direct.

Une fiscalité très avantageuse

Tout comme dans les entreprises commerciales, les associés de la SCI peuvent choisir en toute liberté le type d’imposition répondant à leurs besoins. Cette liberté de choix leur permet d’augmenter la fiscalité.

L’impôt sur le revenu ou IR

Ce type de charge dit transparente est une sorte d’imposition exigeant que la structure n’ait pas de bénéfices nets à déclarer ni d’impôts à régler. Ces profits vont figurer sur la déclaration des rétributions des associés au titre non commercial.

Avec cette forme d’imposition, les associés vont profiter d’une diminution des plus-values à compter entre 2 % et 6 % selon le nombre d’années d’acquisition. De fait, cette dernière est idéale pour les SCI en famille.

L’impôt sur les sociétés ou IS

Considéré comme impôt opaque, il est conseillé de privilégier ce type d’imposition si la société exerce une activité de location. Celui-ci a pour avantage de permettre l’amortissement du bien immobilier puisque toutes les charges sont entièrement déductibles. Toutefois, sachez qu’il est impossible de prévoir un abattement pendant la durée de détention.

Une vente de biens moins coûteuse

Au niveau des plus-values de transmission, la création d’une SCI procure aussi des avantages non négligeables sur la vente des biens.

Quand vous achetez un bien immobilier pour votre part, vous allez jouir d’un abattement de durée de détention en cas de revente. Mais cela est seulement valable que lorsque l’immeuble est inscrit dans le patrimoine. Alors qu’en SCI, vous pouvez profiter d’un abattement tout au long de l’année peu importe la date d’acquisition de l’immeuble.

Si vous décidez de vendre indépendamment un bien que vous possédez. Il faut que vous passiez devant le notaire et l’acquéreur devra payer des frais comme une vente classique.

En revanche, en cas de transmission via la SCI, vous n’avez besoin de respecter cette formalité. L’acheteur n’a qu’à payer le 5 % de la valeur des droits.

Comment dissoudre ou céder une SCI ?

De multiples raisons peuvent vous amener à dissoudre une SCI ou à céder vos parts et si vous êtes contraints à une telle action, voilà ce qu’il faut savoir dans le cas d’une cession ou dissolution de la SCI. Rendez-vous alors sur ce site web pour plus d’informations.

Comment les parts sont transmises en cas de cession ?

Une cession ou donation de parts se fait avec l’accord majoritaire des autres associés inclus dans la SCI puisque ce partage se fait toujours entre associés ou à un tiers, lequel doit être accepté par les autres. En cas de refus du nouveau venu, les associés ont 6 mois pour racheter les parts. Cette cession doit être enregistrée par écrit par acte notarié ou sous seing privé. En cas de décès d’un associé, les parts reviennent aux héritiers lesquels doivent être agréés par les associés actuels. Ils reçoivent alors la somme égale à la valeur des parts évaluée le jour du décès de l’associé.

Quels sont les critères pour dissoudre une SCI ?

On parle de dissolution de la SCI en cas d’expiration de la durée du contrat signé qui peut être rallongé si les associés votent à la majorité une prorogation, si l’objectif de la SCI est réalisé (par exemple, la remise à neuf d’un vieux bâtiment), en cas de faillite ou de dissolution prononcée par le tribunal ou si les associés de la SCI s’accordent à la majorité sur ce processus. Un liquidateur sera alors nommé et des formalités devront être remplies dont le paiement de droits et de taxes pour le partage.