Créer une société civile immobilière (SCI) en famille ? Notre avis

Créer une société civile immobilière (SCI) en famille ? Notre avis

Vous désirez acheter un bien immobilier en famille ? Mais vous ne savez pas quelle option choisir. Deux choix sont possibles, soit vous détenez vos biens directement, soit vous créez une SCI en famille. Cela vous permettra de simplifier la gestion administrative de votre patrimoine locatif.

L’option de la société civile immobilière paraît intéressante pour un projet d’achat en famille afin de transmettre facilement un bien à ses enfants. Mais il faut bien connaître ses droits et ses obligations. Sa réalisation nécessite donc des démarches tant pour sa création que pour son administration. L’achat, la revente et la fiscalité ne suivent pas les mêmes règles qu’une vente entre particuliers.

L’avantage de cette forme sociale est qu’elle permet d’écarter l’application des règles de l’indivision et fait bénéficier à ses associés des avantages fiscaux considérables. Et sous certaines conditions, ils peuvent éviter de payer des impôts quand il s’agit des donations entre parents et enfants.

Une SCI familiale, c’est quoi ?

 

Tout d’abord, la Société Civile Immobilière c’est une forme judiciaire idéale pour les investissements immobiliers plus ou moins compliqués. On la considère comme une société immobilière non commerciale. Pour procéder à la création d’une SCI , il faut deux associés au minimum (des personnes morales ou physiques).

Sa forme judiciaire est conforme aux souhaits des propriétaires souhaitant faciliter la gestion d’un bien immobilier commun. La SCI permet ainsi de mettre fin à l’indivision, une option envisageable très prisée lorsqu’un associé divise l’usufruit du bien immobilier.

Cette structure sociale donne la possibilité au propriétaire d’investir avec d’autres associés dans l’immobilier afin de constituer un patrimoine immobilier. En effet, elle permettra d’augmenter les capitaux, puis profiter des financements externes qui vont leur permettre d’acheter l’ensemble du patrimoine immobilier ou un immobilier locatif.

Concernant le statut juridique d’une SCI familiale, il s’agit d’un type particulier de société civile immobilière, car sa création se fait seulement entre des personnes de la même famille. D’où sa nomination la SCI « familiale ».

La SCI familiale est donc une société spécifique dont la particularité est le fait que l’ensemble des associés ont un lien familial, de parenté ou d’alliance. Celle-ci a donc pour objectif principal d’optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier détenu par les héritiers.

Bien qu’elle soit soumise également aux règles de la SCI classique, la SCI familiale possède des caractéristiques spécifiques en matière de rédaction de son objet social.

Elle est souvent mise en place dans le but de céder un bien immobilier aux successeurs qui peuvent être ses enfants ou le conjoint survivant. Effectivement, donner des parts d’une société est plus intéressant sur le plan fiscal que de donner un bien immobilier.

Étant prise entre les mains d’une famille, elle vous fera profiter d’une optimisation fiscale. En plus, les problèmes d’indivision seront évités et il sera plus facile de fixer les droits de succession pendant la transmission du patrimoine.

La Société Civile Immobilière Familiale est créée par au moins deux membres d’une même famille. C’est le gérant désigné qui s’occupera des biens en question pour éviter des querelles familiales surtout pendant la succession. Aucun capital social minimum n’est nécessaire. Alors, est-il possible de constituer une SCI familiale sans apport ? Il est à noter que sa durée de vie ne doit pas dépasser 99 ans.

Une fois que la rédaction des statuts et tous les actes de création sont réalisés : immatriculation, enregistrement, publication d’une annonce légale… Les parts sociales sont distribuées et la société peut fonctionner normalement. Mais, son activité se limite à des activités de nature civile.

Créer une SCI familiale, pourquoi ?

Créer une SCI familiale, pourquoi ?

La SCI familiale permet de gérer un bien en évitant les querelles entre les membres de la famille. Les gérants sont choisis par les associés et c’est eux même qui gèrent le bien au quotidien. C’est pour cette raison que ce type de société est utilisé en cas d’héritage d’un bien entre plusieurs garnements par exemple.

Dans ce cas, les membres d’une même famille procèdent à la création d’une SCI afin de bénéficier d’un certain nombre d’avantages comme :

L’exclusion du régime de l’indivision

Dans une SCI, peu importe son type, la propriété des biens détenus en commun est affectée à la société. Les associés n’en sont pas propriétaires à titre personnel, au contraire de l’indivision où chacun dispose des droits sur le bien.

Les associés n’ont pas le droit de réclamer la part de la SCI avant la vente du bien. Ce type de décision revient à la société et doit être prise par le gérant suivant l’organisation d’une assemblée générale des associés.

Il est également fréquent qu’un couple qui n’est pas légalement marié décide de créer une SCI familiale dans le but de préserver leurs intérêts en cas d’incapacité ou de décès. Cette forme sociale permet effectivement d’éviter les complications qui peuvent survenir lorsque le bien est détenu en indivision.

La gérance de l’immeuble

L’avantage principal de la SCI familiale est la gestion des biens concernés se fait par un ou plusieurs gérants désignés dans les statuts constitutifs de la société. Cette désignation permet de se prémunir contre les éventuels conflits entre les associés concernant la gestion du bien puisque c’est le gérant qui prend ces décisions.

Cela constitue un avantage énorme pour les associés, car ils n’ont pas à gérer eux — même les biens, ce qui leur permet de gagner du temps.

La conservation du patrimoine

En matière de succession, cette forme juridique permet d’éviter la dislocation du patrimoine. De ce fait, elle permet d’éviter que le patrimoine soit partagé entre les associés. Avec la création de la SCI familiale, le patrimoine reste entier au sein de cette société jusqu’à ce que le gérant le décide.

Le bien immobilier ne sera pas disloqué entre les différents héritiers qui pourraient reprendre chacun la partie qui leur revient et le gérer individuellement. C’est un autre avantage conséquent de la SCI, car elle permet de conserver, en cas de succession, la totalité du patrimoine hérité.

La simplification de la gestion en commun d’un patrimoine immobilier

Au sein d’une SCI, la plupart des actes de gestion courante sont confiés à un ou plusieurs gérants. Ce qui favorise l’optimisation de la gestion des biens immeubles détenus par la SCI et d’éviter les conflits entre les associés sur des questions anodines.

Lors d’une assemblée générale, l’accord unanime doit mentionner ces informations suivantes :

  • La nomination de la révocation du gérant
  • La vente d’un bien immobilier

Toute prise d’autre décision n’ayant pas fait l’objet d’une disposition statutaire impose un vote à la majorité.

Des avantages fiscaux au bénéfice des associés.

En général, cette forme de SCI est soumise par défaut au régime de l’impôt sur le revenu (IR). En l’appliquant, les bénéfices de la société sont tarifés par le biais des associés suivant un processus particulier.

Le régime de l’IR va permettre aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux en cas de cession de leurs parts sociales ou d’un immeuble détenu par la SCI. Ils bénéficieront d’un abattement fiscal en cas de donation de parts sociales, une exonération totale d’impôt sur les plus-values et les contributions sociales.

La SCI familiale, comment fonctionne-t-elle ?

Pour monter une SCI familiale, il existe des conditions à respecter :

La nécessité de statuts constitutifs

Comme pour tout autre type de société d’ailleurs, la SCI familiale doit avoir des statuts constitutifs distinctifs et rédigés par écrit. Ces documents sont indispensables, car ils donnent des informations primordiales à propos de la société. Les statuts constitutifs déterminent aussi la majorité nécessaire à la prise de chaque type de décision au sein de la société.

Les statuts ne sont autres que les documents essentiels pour la société, car ce sont eux qui en déterminent les règles de base de fonctionnement et fixent les modes de direction et de prise de décisions.

La répartition des parts sociales

Chaque personne qui fait un apport à la société lors de sa création devient directement une associée. La personne obtient des parts sociales au sein de la société de façon proportionnelle aux apports qu’elle a réalisés.

La responsabilité des associés

Dans la SCI familiale, chacun des associés est responsable indéfiniment des dettes de la société. Ils peuvent être ainsi tenus pour responsables des dettes de la société dans leur totalité, et ce, même si leur apport mineur. Les associés peuvent donc être contraints de payer les dettes de la société sur leur patrimoine personnel s’il le faut.

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