SCI familiale : peut-on en créer une sans apport ?

SCI familiale : peut-on en créer une sans apport ?

Lancer dans un projet immobilier même en temps de crise c’est l’assurance d’avoir une valeur refuge et un patrimoine fiable. Les professionnels ainsi que les particuliers désirant investir dans l’immobilier peuvent profiter d’un panel d’avantages en créant une Société Civile Immobilière ou SCI.

La SCI familiale est l’une des structures juridiques très appréciées par les Français. Elle permet particulièrement de faciliter la gestion et la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers. Tout cela dans le but de donner aux parents l’opportunité de céder leur patrimoine à moindre coût à leurs enfants à l’aide du mécanisme de la donation.

Comme cette société a un but non commercial, elle est encadrée par certaines dispositions légales. Alors comment fonctionne-t-elle ? Peut-on créer une SCI familiale sans apport ? On va vous répondre.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Une SCI familiale fait partie de la branche d’une SCI classique qui a pour mission de gérer un patrimoine immobilier. Cette structure sociale permet donc aux membres d’une même famille de gérer ensemble le patrimoine immobilier.

Les membres de la famille concernés doivent apporter une quote-part d’un immeuble qu’ils détiennent. La société devient ensuite le propriétaire. En échange de cela, chaque apporteur va recevoir des parts sociales correspondant à son apport.

Comme toute société, cette forme de SCI est soumise à des ordres communs fixés par les articles 1832 et les articles 1845 suivant le Code civil. Quelques démarches sont donc à suivre pour mettre en place cette structure.

Dans le cas où la création et la gestion d’une société sont une tâche complexe, une SCI familiale procure de nombreux avantages à ses utilisateurs. C’est pour cela qu’il est recommandé de monter une SCI en 2021. Celle-ci permet notamment de se composer un patrimoine immobilier et de planifier sa transmission au travers de donations.

La SCI familiale, comment fonctionne-t-elle ?

Comme son nom l’indique, la SCI familiale est mise en place par divers membres de la même famille. De ce fait, vous êtes libre de vous associer avec vos parents, frères et sœurs, cousins et cousines, tante,…

Cette dernière est librement choisie par les associés selon les objectifs poursuivis par les membres de la famille. L’objet social d’une SCI familiale se porte souvent sur :

La gestion en commun d’un patrimoine immobilier détenu par les membres d’une même famille

La mise en location de l’immeuble détenu par les associés afin de disposer un revenu locatif brut.

Concernant son capital social, le montant est déterminé dans les statuts sans minimum légal. La constitution d’un capital variable ne présente toutefois que peu d’intérêt au sein d’une SCI familiale. Cependant, la possibilité de constituer une SCI à capital variable, ce qui garantit l’anonymat des associés dans les statuts et permet de faire librement varier le capital social de la SCI.

Le siège social d’une SCI est choisi par les associés. Il peut s’agir indifféremment du domicile du gérant ou de tout autre endroit indiqué dans les statuts. Il est irréaliste de constituer une SCI à associé unique, au contraire de l’EURL et la SARL.

Son statut d’associé est ouvert aux mineurs et aux majeurs protégés. Mais la responsabilité des associés est illimitée à la contribution de leur participation au capital social. Les associés ont l’obligation de rembourser les dettes sociales proportionnellement à leur contribution au capital.

Pour sélectionner l’apport, deux choix sont possibles :

  • Apports en numéraire ou apports de sommes d’argent : la moitié des apports doit être versée lors de l’immatriculation de la société.
  • Apports en nature : en cas d’apports de biens immobiliers, les statuts doivent obligatoirement être rédigés par un notaire.

Chaque associé bénéficie des parts sociales au prorata de sa participation au capital social. Il est possible de démembrer les parts sociales de la SCI entre les associés. Ainsi, certains peuvent détenir la nue-propriété et d’autres l’usufruit.

Pour assurer sa gérance, la désignation d’un ou plusieurs gérants est obligatoire. Les membres peuvent alors aménager leurs pouvoirs et de prévoir les modalités de leur contrôle par l’assemblée générale des associés dans les statuts.

La durée de vie d’une SCI ne doit pas excéder 99 ans. Les associés ainsi que le gérant peuvent prévoir les conditions de prorogation de la société dans les statuts.

La rédaction statuts est libre sous 2 formes différentes, soit à travers un acte authentique, soit avec l’acte sous seing privé.

  • L’acte authentique : la rédaction de statut doit s’effectuer auprès de la notaire. Ce dernier doit être aussi enregistré sur le paiement de droits d’enregistrement et au service des impôts des entreprises ou SIE. Ce dernier est obligatoire en cas d’apports de biens soumis à la publicité foncière.
  • L’acte sous seing privé : rédaction par les associés eux-mêmes sans obligation d’enregistrement au SIE.

Il existe 2 modes d’imposition de SCI :

  • L’impôt sur le revenu (IR) : la technique d’imposition par défaut de la SCI. La répartition des bénéfices entre les associés dépend de leur capital social.
  • L’impôt sur les sociétés (IS) : optionnel, il est applicable à partir d’un taux fixe de 28 %. Avec cette mode, vous n’avez pas le droit de basculer vers le régime de l’IR après l’option.

Créer une SCI familiale sans apport, est-ce possible ?

Créer une SCI familiale sans apport

En théorie, il est possible de créer une SCI sans apport. Mais, en pratique, il est impossible d’investir si les moyens financiers sont suffisants.

La création d’une SCI sans apport

Comme toute société civile ou commerciale, une SCI doit avoir un capital social. Ce dernier comprend les apports effectués par les associés : les apports en numéraire et les apports en nature (biens mobiliers ou immobiliers).

La loi relative au capital de SCI est plus souple que celle des sociétés commerciales. Vous n’avez pas besoin d’évaluer les apports mis par le professionnel puisque la responsabilité des associés est indéfinie et que la libération du capital n’est pas encadrée. Le dépôt d’argent se fait librement suite à la prise de décision des gérants.

Cela affirme qu’il n’existe pas de montant minimal à prévoir pour le capital social d’une SCI. Dans ce cas, vous pouvez théoriquement constituer une SCI familiale avec un euro. Pourtant, cette pratique peut engendrer certains risques, surtout en matière de financement s’il a versé l’intégralité du capital de son apport.

Sans apport, sans financement

En principe, le capital d’une SCI doit être minimum de 1 €. Même s’il s’agit d’un investissement locatif, la banque exige le fourniture d’un apport d’environ 10 % du capital avec les frais de notaire.

En effet, les projets effectués dans le cadre de SCI réclament des fonds importants en fonction de leur nature immobilière. Si l’immeuble appartient à l’un des associés, celui-ci a le droit de l’apporter au capital de la SCI. Mais si ce n’est pas le cas, une demande de financement est recommandée d’où l’importance du recours à un établissement de crédit.

Pour financer un tel projet, les banques exigent généralement un apport minimum afin de fournir les garanties nécessaires sur le bien ou sur les personnes. Cela permet aussi aux associés de récupérer leur argent en cas de faillite. C’est pour cela que la création d’une SCI avec un faible capital ne sert à rien.

Pour conclure, vous avez tout à fait le droit de monter une SCI familiale sans apport, mais il s’avère difficile de réussir votre projet immobilier dans ces conditions.

Créer une SCI familiale, à qui faire appel ?

En général, vous avez le choix entre 3 options pour créer une SCI familiale :

  • S’occuper vous-même
  • Contacter un professionnel du droit
  • Consulter des plateformes de création d’entreprise en ligne

Effectivement, décider de tout faire soi-même est la solution la plus économique, mais la plus exposée aux risques. Pour éviter les erreurs, il est conseillé de faire appel à un avocat ou un expert-comptable pour un accompagnement sur mesure.

Pour faciliter les tâches, le meilleur moyen est de passer par un site spécialisé. En optant pour cette option, vous allez :

  • Gagner de temps : il vous suffit de remplir les formulaires demandés par le site pour rédiger les statuts de votre société en ligne. Quelques minutes suffisent pour recevoir vos statuts et le site s’occupe du reste de la préparation des dossiers.
  • Limiter les erreurs : vous trouverez une information complète sur les mentions obligatoires sur la rédaction des statuts. Votre dossier va être pris en main par un expert juridique, ce qui permet d’éviter les erreurs et les rejets lors de l’immatriculation par le tribunal de commerce.

Tout au long du projet, vous serez guidé par des professionnels dans le domaine.

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