Face aux contraintes de la succession et à la transmission de patrimoine, de plus en plus de personnes sont tentées par la création d’une SCI ou société civile immobilière. Ces dernières années, cette structure sociale est devenue une excellente alternative pour gérer un bien immobilier en vue de réaliser des économies fiscales.

Opter pour cette forme de société particulière présente de nombreux avantages que ce soit pour les professionnels ainsi que les particuliers. En effet, c’est un mode courant pour planifier sereinement la transmission de son patrimoine à ses héritiers.

Alors êtes-vous décidé à partager vos biens immobiliers pour en tirer profit ? Sachez qu’avant d’adopter ce régime juridique, il est important de comprendre son fonctionnement et ses particularités. N’oubliez pas que vous devez participer ensemble pour contribuer aux pertes consolidées.

Qu’est-ce que la SCI ?

Une société civile immobilière ou SCI est une société juridique composée par deux ou plusieurs personnes ayant pour objectif de gérer des biens immobiliers. Chaque associé possède donc un statut particulier pour recevoir des parts sociales proportionnelles à son apport. Cette structure sociale a comme objet l’immobilier, mais non pas commercial.

Comme toute entreprise, la SCI est régie par des règles assurant son fonctionnement. Sa création exige une rédaction des statuts pour accorder les modalités à définir.

Considérée comme personne morale, cette dernière permet aux associés de mettre en location un immeuble par exemple en vue de partager les bénéfices réalisés. Pourtant, ces porteurs d’action doivent indiquer dans leur statut ces informations suivantes :

• la raison sociale
• le capital social
• le siège social
• l’objet social de la SCI
• la durée de vie,..

La société civile immobilière est tout à fait différente du régime de l’indivision. En effet, devenir propriétaire d’un bien immobilier se fait notamment par l’intermédiaire de l’indivision. Elle ne nécessite aucune formalité ni toute autre démarche, mais le régime de l’indivision s’intéresse particulièrement dans le cas d’une transmission où les successeurs sont nombreux. Tandis que la SCI a pour but d’éviter l’indivision.

Dans le cadre de l’indivision, chaque propriétaire également appelé indivisaire bénéficie d’une quote-part, malgré cela ses droits ne s’appliquent que sur l’ensemble du bien. Alors que pour une société civile immobilière, chaque associé possède des parts sociales dont leurs droits se résument par leur apport.

Pourquoi créer une Société Civile Immobilière (SCI) ?

Comme dit précédemment, la constitution d’une SCI procure de nombreux avantages. Tout d’abord, elle se diffère par des formalités classiques. En effet, deux personnes suffisent pour monter, car elle n’est pas imposée par la loi.

De plus, pour la sélection des associés, elle n’exige pas de critères. Vous pouvez dans ce cas vous lancer dans le projet, quel que soit votre nationalité, votre statut légitime et social. Que vous soyez une personne morale ou personne physique, la loi ne demande de capital social minimum. 1 euro peut donc suffire pour créer ce statut.

Cela affirme que ce sont les associés qui définissent quelle somme versé. L’officialisation de ce capital peut s’effectuer durant la création de la société ou bien en fonction des conditions mentionnées dans les statuts. En outre, la SCI a pour signe distinct de ne pas avoir un maximum légal. Les associés sont aussi libres de constituer une SCI à capital variable en fonction du projet.

Comme il existe diverses formes de SCI, vous devez bien définir le modèle qui vous convient au mieux. Si vous prévoyez la création d’une SCI familiale par exemple, vous devez appréhender son mécanisme.

Une organisation anticipée de la transmission du patrimoine familial

Par l’intermédiaire d’une société civile immobilière, les parents ont la possibilité d’avancer le partage de leur patrimoine à leur enfant. Cela leur permet d’optimiser les obligations juridiques et fiscales. La donation est faite à partir des parts de société.

Une meilleure gestion du patrimoine

Dans le contexte d’une société civile immobilière, les dettes et bénéfices réalisés par l’entreprise sont divisés entre les associés. De la sorte, s’il y a des travaux à faire, ce sont les associés qui se chargent de la totalité des dépenses. La prise en charge des coûts est répartie proportionnellement aux parts sociales qu’ils disposent.

L’obtention de l’accord des associés qui représentent la plupart des parts sociales de la société est essentielle durant la procédure de transmission du bien. En cas de mauvaise entente lors de la gestion du patrimoine familial ou non, la SCI va assurer sa protection et sa sauvegarde.

Une solution pour contourner les blocages de l’indivision

Après une cession, les successeurs peuvent garder le patrimoine familial sur le long terme puisque la durée de vie d’une SCI est fixée pendant 99 ans. Dans ce cas, un seul indivisaire peut prendre les décisions concernant la conservation des biens.

Une option avantageuse pour les couples

Il est possible pour les couples mariés ou non de séparer leur bien via une SCI en cas de décès de l’autre. Les biens seront répartis suivant la proportion de l’apport de chacun.

Une transmission facilitée

À l’inverse d’un bien immobilier détenu en direct, la SCI est un excellent moyen pour simplifier la transmission du patrimoine. En divisant les parts progressivement, la disposition fiscale sera optimisée au maximum. Ainsi chaque parent peut donner une somme tous les 15 ans à chacun de ses garnements et cela sans droits de donation.

La partie du patrimoine peut être offerte en alleu ou morcelée. Par conséquent, vous n’avez qu’à transmettre la nue-propriété et conserver l’usufruit des parts. Si l’usufruitier est mort, la nue-propriétaire peut récupérer la pleine propriété sans se soucier de la fiscalité.

À la suite d’un décès, vous avez la possibilité de réduire les droits de succession à condition de suivre quelques démarches et formalités. Il existe même des services en ligne proposant des solutions intéressantes à chaque donation.

De par ses divers avantages, pensez à tous les intérêts de monter une SCI en 2021 sans citer les objectifs poursuivis par cette structure sociale.

Comment constituer une SCI ?

Monter tout seul une SCI est une mission impossible. Effectivement, celle-ci doit être constituée d’au moins deux personnes. Sa constitution est soumise à des règles bien strictes. Après que toutes les démarches sont accomplies, la société peut exercer diverses sortes de prérogatives telles que l’acquisition de nouveaux locaux et la signature de bail.

Une société civile immobilière doit être composée de :

1-Associés

Une SCI peut être formée par deux ou plusieurs associés. Cela concerne généralement les personnes physiques et morales. Par ailleurs, le nombre d’associés est illimité.

2-Gérant

Comme toute structure juridique, une SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants indiqués dans les statuts de la société lors de sa création. Normalement, il devra être élu par les associés lors de l’assemblée générale. Le gérant perd son poste lorsque son mandat est expiré, ou s’il est mort ou démissionne.

Il se charge notamment de :

• la signature de bail
• la gestion des comptes de la SCI
• la relation avec les locataires
• les travaux à réaliser et l’entretien des biens
• le recrutement du personnel
• la comptabilité et les déclarations fiscales
• la représentation de la SCI en justice,…

3-Capital de SCI

La constitution du capital d’une SCI peut se faire en nature ou en numéraire. Les apports en nature sont notamment des immeubles dont la valeur immobilière est démontrée. En échange de leurs apports, les associés bénéficient d’un titre qu’on nomme part sociale.

Deux choix de capital sont possibles, soit vous optez pour capital fixe, soit vous privilégiez le capital variable. Pour une SCI à capital fixe, le fonds est déterminé par une somme fixée à l’avance prévue dans les statuts. Ce sont les associés qui effectuent les modifications avec des procédures identiques.

Pour une SCI à capital variable, il faut constituer deux sommes au préalable : le capital minimum et le capital maximum. Ces derniers sont établis dans les statuts. Ce type de capital est plus flexible par rapport à un capital fixe, car les associés peuvent rester anonymes. Aucune modification de statut n’est nécessaire pour partager ou modifier le capital.